Wednesday, August 16, 2006
易宪容:暴利时代结束 房地产市场将根本性转变
易宪容
中国经济时报 2006/08/16 11:54
２００６年，是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。
政府的意图已十分明显：一是要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作，同时又保持目前的高房价；二是要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构，同时又要保持房地产市场能够持续发展；三是缓解住房市场的社会问题，同时又要让房地产开发企业及地方政府的利益不受太大冲击。当然，这些政策如何在徘徊中找到平衡，并不是一件容易的事情。政策的最终效果如何，还需拭目以待。但有一点不可否定，即这些房地产政策的出台将对国内房地产市场发展产生巨大影响。从２００６年起，国内房地产市场将出现根本性的转变。
首先，房地产市场的暴利时代即将结束。这主要表现在土地交易的市场化。在早几年，特别是国内房地产市场１９９８年刚起步时，获利最大者并不是房地产开发商，而是那些能够从政府手上以极低价格获得土地的人。这些人以种种非法方式低价获得土地后，就可以坐收渔利。但是，随着国家对土地的严格控制及土地交易的市场化，这些通过土地交易获得暴利者一定会被清除出场。同时，对房地产市场的整顿、对房地产炒作的遏制、要求房地产市场信息披露公开透明等政策都会引导房地产市场利润走向社会平均化，再加上大量企业进入等，都是削减房地产暴利的因素。
其次，国内房地产市场的发展模式将发生根本性转变。以往，国内房地产市场发展模式基本是沿袭香港房地产的发展模式，如高房价、高地价、高福利房。但是，实践证明这种模式根本就不适合中国内地。因此，从２００５年起，调整房地产市场结构就成为调控的重心，特别是国六条及国六条细则，其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场结构，要求房地产企业生产中低档住房产品。在这种强制性的规定下，国内住房市场结构及发展模式将发生巨大变化，中低档产品将成为今后国内房地产市场的主流。这种趋势是任何人或任何地方都无法改变的。
国内房地产市场发展模式的改变还表现在新的住房保障体系将确立。据悉，面对目前的高房价，建设部试图建立起由廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者共同组成实物型的住宅保障体系，而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。可以说，这个住房保障体系的设想比以往有所进步，不仅比较细化，而且有一定的可操作性。但是，这个保障体系与保障一般居民的住房福利水平提高有多大关联性？与中国快速的城市化进程节奏是否合拍？覆盖面有多大？与１９９８年住房制度货币化改革的原则有多少契合？如果这些问题梳理不清，则又可能会如经济适用房的政策那样短视。
在笔者看来，构建中国的住房保障体系必须坚持以下几个原则：一是现代文明社会保证每一个人基本居住权原则（如城市居民与进城的农民都一样），即保证特别弱势者的基本居住条件；二是市场化原则，绝大多数居民的住房通过租赁与市场购买来解决，并以公平性原则差异性地来帮助这些居民解决住房问题；三是无歧视原则，即不同的居民可以获得不同的货币补助，但住房购买价格以市场化的方式来定价，否则过高的监管成本及寻租行为将使限价房市场无法建立。但从已有的信息来看，新的住房保障体系仍然带有许多香港公屋的烙印，是否适合中国是十分令人质疑的。
再次，随着国内房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向将发生根本性变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会被购买小房子的消费模式所取代。因为，一是不少购房者经济负担过重已经成了目前中国一个严重的社会问题（即通常所说的大量"房奴"出现）；二是大量的中低档产品的出现，既可以减轻购房者的负担，也能够促使整个社会住房消费模式的改变。
这里还有一个问题：当绝大多数资源都去生产中低档住房后，高档住房及大于９０平方米的住房价格是否会快速上涨？实际上，居民的住房需求倾向不是完全固定的，消费者由以往消费９０平方米以上的住房改变为消费９０平方米以下的住房，９０平方米以上住房的价格也自然会向主流市场的中低档住房产品价格看齐。而这种现象一出现，国内房地产市场的产品更是会向主流的中低档产品发展。
在这种条件下，只有那些生产大众化产品的房地产开发商才能得以生存与发展。同样，房地产的中低档产品生产的规模化、标准化也有利于成本的降低，从而导致竞争进一步加剧，许多房地产开发商自然会被淘汰出局。
对于国内银行来说，虽然信贷规模扩张的冲动不会改变，但是由于消费者、企业的住房生产与消费行为模式的改变，加上银行监管部门对商业银行的监管要求，其对房地产市场的盲目信贷扩张也会减缓。如果国内房地产市场发生周期性变化，以往那些信贷盲目扩张的弊病都会显露出来，国内商业银行也就会有所警惕。这不仅有利于国内商业银行自身风险的降低，避免投资者利用金融杠杆来炒作房地产，而且也会减缓国内房地产市场的发展速度，确保其朝着健康的方向发展。
对于地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度的建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性转变。在这种情况下，地方政府以往那种千方百计推动房地产市场发展的动力也会减弱，甚至还可能成为土地出让的障碍。同时，随着住房物业税的出台，从而使得不少地方政府今后将更为关注住房持有情况，关注住房持有税收结构的变化。
由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在一个比较长的时期内都将是一个居民居住消费的市场，而不是一个投资者投资的市场。从最近出台的关于限制境外资金进入国内房地产市场、重新恢复二手房市场的交易个人所得税等政策来看，中央在这些方面是有决心、有工具来加以调整的。
同时，我们也应该看到，随着国内房地产市场秩序的整顿及炒作者的减少，国内房地产市场的供求关系会发生很大变化，一些房价炒得离谱的地方自然也就会走向理性回归。从美国的情况来看，无论是外资还是国内资金，由于对外资不动产所有权的限制、由于严厉的税收制度，任何人对房地产市场的炒作都不能成气候。如果国内房地产市场是一个消费者的市场，那么房地产市场的性质将发生根本性转变（物业税也是为这种转变服务的）。
总之，经过２００６年的房地产宏观调控，国内房地产市场将会发生根本性的变化，无论是消费者、企业、政府、银行，还是市场的相关当事人都应该有一个清醒的认识。因为这种影响是长期的，它要求所有国内房地产当事人必须调整各自的行为模式，否则就会遭到市场的惩罚。当然，目前最为关键的是，政府如何将出台的政策逐一落实、细化，而不是让地方政府各行其是。 ¶ 1:27 AM
中国经济时报 2006/08/16 11:54
２００６年，是国内房地产市场出台政策最多的一年，先有国六条，然后有国六条细则，以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和，但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。
政府的意图已十分明显：一是要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作，同时又保持目前的高房价；二是要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构，同时又要保持房地产市场能够持续发展；三是缓解住房市场的社会问题，同时又要让房地产开发企业及地方政府的利益不受太大冲击。当然，这些政策如何在徘徊中找到平衡，并不是一件容易的事情。政策的最终效果如何，还需拭目以待。但有一点不可否定，即这些房地产政策的出台将对国内房地产市场发展产生巨大影响。从２００６年起，国内房地产市场将出现根本性的转变。
首先，房地产市场的暴利时代即将结束。这主要表现在土地交易的市场化。在早几年，特别是国内房地产市场１９９８年刚起步时，获利最大者并不是房地产开发商，而是那些能够从政府手上以极低价格获得土地的人。这些人以种种非法方式低价获得土地后，就可以坐收渔利。但是，随着国家对土地的严格控制及土地交易的市场化，这些通过土地交易获得暴利者一定会被清除出场。同时，对房地产市场的整顿、对房地产炒作的遏制、要求房地产市场信息披露公开透明等政策都会引导房地产市场利润走向社会平均化，再加上大量企业进入等，都是削减房地产暴利的因素。
其次，国内房地产市场的发展模式将发生根本性转变。以往，国内房地产市场发展模式基本是沿袭香港房地产的发展模式，如高房价、高地价、高福利房。但是，实践证明这种模式根本就不适合中国内地。因此，从２００５年起，调整房地产市场结构就成为调控的重心，特别是国六条及国六条细则，其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场结构，要求房地产企业生产中低档住房产品。在这种强制性的规定下，国内住房市场结构及发展模式将发生巨大变化，中低档产品将成为今后国内房地产市场的主流。这种趋势是任何人或任何地方都无法改变的。
国内房地产市场发展模式的改变还表现在新的住房保障体系将确立。据悉，面对目前的高房价，建设部试图建立起由廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者共同组成实物型的住宅保障体系，而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。可以说，这个住房保障体系的设想比以往有所进步，不仅比较细化，而且有一定的可操作性。但是，这个保障体系与保障一般居民的住房福利水平提高有多大关联性？与中国快速的城市化进程节奏是否合拍？覆盖面有多大？与１９９８年住房制度货币化改革的原则有多少契合？如果这些问题梳理不清，则又可能会如经济适用房的政策那样短视。
在笔者看来，构建中国的住房保障体系必须坚持以下几个原则：一是现代文明社会保证每一个人基本居住权原则（如城市居民与进城的农民都一样），即保证特别弱势者的基本居住条件；二是市场化原则，绝大多数居民的住房通过租赁与市场购买来解决，并以公平性原则差异性地来帮助这些居民解决住房问题；三是无歧视原则，即不同的居民可以获得不同的货币补助，但住房购买价格以市场化的方式来定价，否则过高的监管成本及寻租行为将使限价房市场无法建立。但从已有的信息来看，新的住房保障体系仍然带有许多香港公屋的烙印，是否适合中国是十分令人质疑的。
再次，随着国内房地产市场产品结构的改变，居民的住房消费倾向将发生根本性变化。以往那种购房消费一步到位、买房就买大房子的住房消费倾向将会被购买小房子的消费模式所取代。因为，一是不少购房者经济负担过重已经成了目前中国一个严重的社会问题（即通常所说的大量"房奴"出现）；二是大量的中低档产品的出现，既可以减轻购房者的负担，也能够促使整个社会住房消费模式的改变。
这里还有一个问题：当绝大多数资源都去生产中低档住房后，高档住房及大于９０平方米的住房价格是否会快速上涨？实际上，居民的住房需求倾向不是完全固定的，消费者由以往消费９０平方米以上的住房改变为消费９０平方米以下的住房，９０平方米以上住房的价格也自然会向主流市场的中低档住房产品价格看齐。而这种现象一出现，国内房地产市场的产品更是会向主流的中低档产品发展。
在这种条件下，只有那些生产大众化产品的房地产开发商才能得以生存与发展。同样，房地产的中低档产品生产的规模化、标准化也有利于成本的降低，从而导致竞争进一步加剧，许多房地产开发商自然会被淘汰出局。
对于国内银行来说，虽然信贷规模扩张的冲动不会改变，但是由于消费者、企业的住房生产与消费行为模式的改变，加上银行监管部门对商业银行的监管要求，其对房地产市场的盲目信贷扩张也会减缓。如果国内房地产市场发生周期性变化，以往那些信贷盲目扩张的弊病都会显露出来，国内商业银行也就会有所警惕。这不仅有利于国内商业银行自身风险的降低，避免投资者利用金融杠杆来炒作房地产，而且也会减缓国内房地产市场的发展速度，确保其朝着健康的方向发展。
对于地方政府来说，随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度的建立，土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性转变。在这种情况下，地方政府以往那种千方百计推动房地产市场发展的动力也会减弱，甚至还可能成为土地出让的障碍。同时，随着住房物业税的出台，从而使得不少地方政府今后将更为关注住房持有情况，关注住房持有税收结构的变化。
由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，国内房地产市场在一个比较长的时期内都将是一个居民居住消费的市场，而不是一个投资者投资的市场。从最近出台的关于限制境外资金进入国内房地产市场、重新恢复二手房市场的交易个人所得税等政策来看，中央在这些方面是有决心、有工具来加以调整的。
同时，我们也应该看到，随着国内房地产市场秩序的整顿及炒作者的减少，国内房地产市场的供求关系会发生很大变化，一些房价炒得离谱的地方自然也就会走向理性回归。从美国的情况来看，无论是外资还是国内资金，由于对外资不动产所有权的限制、由于严厉的税收制度，任何人对房地产市场的炒作都不能成气候。如果国内房地产市场是一个消费者的市场，那么房地产市场的性质将发生根本性转变（物业税也是为这种转变服务的）。
总之，经过２００６年的房地产宏观调控，国内房地产市场将会发生根本性的变化，无论是消费者、企业、政府、银行，还是市场的相关当事人都应该有一个清醒的认识。因为这种影响是长期的，它要求所有国内房地产当事人必须调整各自的行为模式，否则就会遭到市场的惩罚。当然，目前最为关键的是，政府如何将出台的政策逐一落实、细化，而不是让地方政府各行其是。 ¶ 1:27 AM
