Friday, December 01, 2006
2007年房价恐将报复性狂涨 ？
作者：任我赢 2006-11-28
2005 年12月，我写过《2006房价恐将暴涨》引来声讨一片，但结果真是暴涨（各大媒体作证）。这次准确的预测后，社科院的易先生也陷入了低谷状态，不仅如此，在国六条实行的时候，我仍然预测房价降持续性暴涨，事实上，目前的官方数据也证实了这一预测（北京、深圳）。我这里再预测2007年房价恐将报复性狂涨，绝对不是头脑发热的表现，而同前两次一样，是长期深层次的客观的思考结果。
在重庆，我了解到一个事情，这让我开始了对2007房价预测的思索过程。这个故事是这样的，我同朋友聊天的时候，他请教我能不能去购买房子，因为他的朋友们目前购房已经陷入疯狂状态。为什么陷入疯狂？我感到奇怪，因为重庆的房价目前来说，并没有大涨，也没有开跌，而他的朋友理论上来说都是城市居民都有中年人都有房住。他说，他的朋友们看重了房子的投资性质。原来，社会上现在有一个言论，认为目前可以购买房子过来，放着，每个月付一定的按揭，然后，把房子租出去之后，房租和按揭相抵，20年之后，房子就属于自己的，按照价值估算，20年后，自己就拥有了几十万的投资回报。为何又说他的朋友们疯狂了呢？因为一对夫妻两人收入加起来不到2500，却敢按揭1000 多一个月的房子。我给他的答案当然是让他冷静，并分析了很多理由。
这个故事来说，证明了民间已经形成了不理性的投资冲动，而我研究了中国目前的投资渠道，发现一个很大的问题。第一来说，没有广的有效的投资渠道，第二来说，很多小老百姓收入不多，不能在正常工作条件下增加自己的财富。综上两个条件，一个不正常的房地产政策恰好迎合了广大的老百姓的投资需求。房子在这里来说，由居住需求变成了投资需求。加之，银行由于众所周知的不可明言的原因，仍然不能放弃房贷这块市场，且在中国许诺开放银行业期限到之后，中国各大国有银行压力将大大增加，而房贷或者说房地产市场这块肥沃的土地将成为各大国有银行扩大耕耘的目标市场。2007年房地产市场将不会缺乏银行资金的支持，主管部门恐怕也许可能会无力控制这种银行的错误冲动，而这种投资注定会为中国带来一场浩劫。
上面那个故事和分析来说也许会成立，或许不成立，但下面这个分析，成立的可能性就大了去了。我还听到另外一个说法，这个说法来之于较为可靠的层面，重庆的房价其实很有条件暴涨的，但市领导层一直压着不让房价大涨的。我很奇怪这样的论断的，不过真假的不要去说，只要中国各大城市的市长不去哄抬房价那就幸甚了。也许，可以这样说，政府在目前的社会条件下仍然具备市场经济的主导地位。很可惜，我们的市场经济常常就是这样的。也就是说，房价主要当地政府愿意抬，那就可以抬上去的。
好，问题是中国房价问题那么严重，各地政府还敢不敢抬房价呢？呵呵，我的分析是，不是敢不敢的问题，是必须抬的问题。就拿重庆来说，收集到的各项证据表明，为了直辖市的建设，领导班子还是想了不少的办法，成了不少的政府主导型的投资公司，高投等等，大型的项目开工不少，目前重庆在建和刚建设的大桥就有好几座，重庆市区道路甚至有全面开挖改造的趋势（不过都在市区挖来挖去），这些大型项目的资金从何而来？一向关注新华网房地产评论的朋友们会发现，土地收益将是这些项目的重要来源。一旦失去了土地收益，这些大型项目的规划将失去资金陷入停顿的可能。2006年重庆特大旱灾就暴露了一个问题，重庆成立了一个水利投资公司，2002年就规划了重庆綦江鱼栏嘴项目，本来预计2006年4月完工，如果此项目提前完工，将解决2006年重庆旱灾的时候，綦江县城差点断水的危机。问题是，在2005年，中国开始调控房地产，重庆不得不响应中央号召，这样一来，土地收益下降，为此，鱼栏嘴项目很可能因为收益的减少而停工。最后还不得不靠划拨旱灾捐款的3000万维持这个项目的继续进行。
所以，不难分析出，在近两年的房价调控之后，土地收益的减少，恐怕是各地方政府头痛的事情，如果再没有资金的跟入，前期的项目将不可避免出现问题，而出现问题之后，那就是领导最头痛的问题了。
最有一个宏观走向就是中央头痛的问题了，中国目前的房地产问题日益突出，但基于房地产业在经济中的重要位置，如果一味的大压房地产，中国经济恐怕会一团糟糕，而最理想的就是让让房价缓慢上升，拖延其恶化时间，并加之物价等上涨手段，逐步让中国经济平稳过渡到一个临界点，而这个期限恐怕是数年，所以，在近两到三年内，中央不可能对房地产市场下重手的。于是，一种奇怪的现象出现了，2005年到2006年出台了众多的房地产调控政策，真是乱花渐欲迷人眼，但房价确始终在涨。
好了，回到主题上来吧，愿望当然是好的愿望，可惜，中国房地产本身的不健康就不要寄希望于它能成长到健康了。也就是，2007年恐怕房价将报复性的狂涨，彻底的击碎美好的愿望，以疯狂作为灭亡的第一垫脚石。
题外：看《大国崛起》德皇说：还没有听说那个国家因为办教育办穷了。这里说：还没有听说过那个国家靠房地产这种虚假繁荣经济就崛起为世界大国的。不可能的。 ¶ 9:41 AM
2005 年12月，我写过《2006房价恐将暴涨》引来声讨一片，但结果真是暴涨（各大媒体作证）。这次准确的预测后，社科院的易先生也陷入了低谷状态，不仅如此，在国六条实行的时候，我仍然预测房价降持续性暴涨，事实上，目前的官方数据也证实了这一预测（北京、深圳）。我这里再预测2007年房价恐将报复性狂涨，绝对不是头脑发热的表现，而同前两次一样，是长期深层次的客观的思考结果。
在重庆，我了解到一个事情，这让我开始了对2007房价预测的思索过程。这个故事是这样的，我同朋友聊天的时候，他请教我能不能去购买房子，因为他的朋友们目前购房已经陷入疯狂状态。为什么陷入疯狂？我感到奇怪，因为重庆的房价目前来说，并没有大涨，也没有开跌，而他的朋友理论上来说都是城市居民都有中年人都有房住。他说，他的朋友们看重了房子的投资性质。原来，社会上现在有一个言论，认为目前可以购买房子过来，放着，每个月付一定的按揭，然后，把房子租出去之后，房租和按揭相抵，20年之后，房子就属于自己的，按照价值估算，20年后，自己就拥有了几十万的投资回报。为何又说他的朋友们疯狂了呢？因为一对夫妻两人收入加起来不到2500，却敢按揭1000 多一个月的房子。我给他的答案当然是让他冷静，并分析了很多理由。
这个故事来说，证明了民间已经形成了不理性的投资冲动，而我研究了中国目前的投资渠道，发现一个很大的问题。第一来说，没有广的有效的投资渠道，第二来说，很多小老百姓收入不多，不能在正常工作条件下增加自己的财富。综上两个条件，一个不正常的房地产政策恰好迎合了广大的老百姓的投资需求。房子在这里来说，由居住需求变成了投资需求。加之，银行由于众所周知的不可明言的原因，仍然不能放弃房贷这块市场，且在中国许诺开放银行业期限到之后，中国各大国有银行压力将大大增加，而房贷或者说房地产市场这块肥沃的土地将成为各大国有银行扩大耕耘的目标市场。2007年房地产市场将不会缺乏银行资金的支持，主管部门恐怕也许可能会无力控制这种银行的错误冲动，而这种投资注定会为中国带来一场浩劫。
上面那个故事和分析来说也许会成立，或许不成立，但下面这个分析，成立的可能性就大了去了。我还听到另外一个说法，这个说法来之于较为可靠的层面，重庆的房价其实很有条件暴涨的，但市领导层一直压着不让房价大涨的。我很奇怪这样的论断的，不过真假的不要去说，只要中国各大城市的市长不去哄抬房价那就幸甚了。也许，可以这样说，政府在目前的社会条件下仍然具备市场经济的主导地位。很可惜，我们的市场经济常常就是这样的。也就是说，房价主要当地政府愿意抬，那就可以抬上去的。
好，问题是中国房价问题那么严重，各地政府还敢不敢抬房价呢？呵呵，我的分析是，不是敢不敢的问题，是必须抬的问题。就拿重庆来说，收集到的各项证据表明，为了直辖市的建设，领导班子还是想了不少的办法，成了不少的政府主导型的投资公司，高投等等，大型的项目开工不少，目前重庆在建和刚建设的大桥就有好几座，重庆市区道路甚至有全面开挖改造的趋势（不过都在市区挖来挖去），这些大型项目的资金从何而来？一向关注新华网房地产评论的朋友们会发现，土地收益将是这些项目的重要来源。一旦失去了土地收益，这些大型项目的规划将失去资金陷入停顿的可能。2006年重庆特大旱灾就暴露了一个问题，重庆成立了一个水利投资公司，2002年就规划了重庆綦江鱼栏嘴项目，本来预计2006年4月完工，如果此项目提前完工，将解决2006年重庆旱灾的时候，綦江县城差点断水的危机。问题是，在2005年，中国开始调控房地产，重庆不得不响应中央号召，这样一来，土地收益下降，为此，鱼栏嘴项目很可能因为收益的减少而停工。最后还不得不靠划拨旱灾捐款的3000万维持这个项目的继续进行。
所以，不难分析出，在近两年的房价调控之后，土地收益的减少，恐怕是各地方政府头痛的事情，如果再没有资金的跟入，前期的项目将不可避免出现问题，而出现问题之后，那就是领导最头痛的问题了。
最有一个宏观走向就是中央头痛的问题了，中国目前的房地产问题日益突出，但基于房地产业在经济中的重要位置，如果一味的大压房地产，中国经济恐怕会一团糟糕，而最理想的就是让让房价缓慢上升，拖延其恶化时间，并加之物价等上涨手段，逐步让中国经济平稳过渡到一个临界点，而这个期限恐怕是数年，所以，在近两到三年内，中央不可能对房地产市场下重手的。于是，一种奇怪的现象出现了，2005年到2006年出台了众多的房地产调控政策，真是乱花渐欲迷人眼，但房价确始终在涨。
好了，回到主题上来吧，愿望当然是好的愿望，可惜，中国房地产本身的不健康就不要寄希望于它能成长到健康了。也就是，2007年恐怕房价将报复性的狂涨，彻底的击碎美好的愿望，以疯狂作为灭亡的第一垫脚石。
题外：看《大国崛起》德皇说：还没有听说那个国家因为办教育办穷了。这里说：还没有听说过那个国家靠房地产这种虚假繁荣经济就崛起为世界大国的。不可能的。 ¶ 9:41 AM
